嘉賓
朱中一 中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)
楊少鋒 北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總裁
“3月份漲上來(lái)的這部分房?jī)r(jià)明顯是泡沫”
朱中一：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)較大，因此今年政策調(diào)整的主基調(diào)是抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而并沒(méi)有說(shuō)降低房?jī)r(jià)。
中房協(xié)在“十二五”規(guī)劃中有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的建議稿中，就匯報(bào)過(guò)要淡化降價(jià)的目標(biāo)預(yù)期，否則容易造成市場(chǎng)信號(hào)混亂。目前來(lái)看，無(wú)論是十七屆五中全會(huì)還是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都沒(méi)有提到房?jī)r(jià)問(wèn)題或降房?jī)r(jià)的概念，就是為了避免引起市場(chǎng)的巨大波動(dòng)。
楊紅旭：從年初執(zhí)行的“國(guó)十一條”，到“4·16國(guó)十條”，再到“9·29新政”，今年中央三次出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控政策，打壓地產(chǎn)市場(chǎng)。整體而言，今年全國(guó)房?jī)r(jià)還是上漲，但漲幅較去年已經(jīng)明顯收窄，去年全國(guó)房?jī)r(jià)成交均價(jià)實(shí)際上漲了25%，今年的上漲幅度只有去年的三分之一左右。從這個(gè)意義上講，調(diào)控取得了一定成效。不過(guò)，沒(méi)能讓少數(shù)房?jī)r(jià)過(guò)高的城市房?jī)r(jià)下跌一些，多少有點(diǎn)遺撼。
楊少鋒：無(wú)論是從租售比 還是房?jī)r(jià)收入比 等指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)的泡沫因素十分巨大，這對(duì)發(fā)展中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及改善民生制約深遠(yuǎn)。從市場(chǎng)來(lái)看，2007年以前，以北京為例，絕大部分的項(xiàng)目漲價(jià)幅度在幾百元/平方米，每次開(kāi)盤(pán)漲三五百元，最多漲1000元。但從2007年以后，很多項(xiàng)目一個(gè)月內(nèi)能漲5000元/平方米。就今年而言，年初尤其是從3月份漲上來(lái)的這一部分房?jī)r(jià)明顯是泡沫，這一部分泡沫應(yīng)該擠掉。
“未來(lái)半年內(nèi)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)會(huì)下跌”
楊紅旭：最新數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 38.43億平方米，同比增長(zhǎng)28.6%;房屋新開(kāi)工面積 14.51億平方米，增長(zhǎng)48.7%;全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.61億平方米，同比增長(zhǎng)33.2%。
新開(kāi)工面積暴增，意味著今年四季度至明年，可供預(yù)售的商品房 規(guī)模將較大幅度增加;土地購(gòu)置面積的大增，則意味著明年下半年直至后年，可供預(yù)售的商品房規(guī)模也將持續(xù)擴(kuò)大。供應(yīng)增加，而需求卻因調(diào)控明顯萎縮，這也就意味著，未來(lái)兩個(gè)季度，甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，很多城市將出現(xiàn)持續(xù)的商品住宅供大于求的狀況。
預(yù)計(jì)在強(qiáng)大的調(diào)控壓力、市場(chǎng)供大于求、企業(yè)漸趨差錢(qián)等三大因素影響下，在未來(lái)不到半年的時(shí)間內(nèi)，70個(gè)大中城市、尤其是一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，將總體呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。
盡管11月份部分城市成交上漲，一些大型房企也斬獲頗豐，但應(yīng)格外關(guān)注，本輪調(diào)控政策中最重要的“限購(gòu)”和“限貸”政策，具有一定的“后發(fā)效應(yīng)”。因此，明年二季度之前，市場(chǎng)會(huì)保持降溫態(tài)勢(shì)。
楊少鋒：只有房地產(chǎn)缺錢(qián)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商才會(huì)降價(jià)�，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都出現(xiàn)了資金緊張的情況，中小型企業(yè)資金普遍緊張。而且現(xiàn)在暫停上市 房企的融資，加強(qiáng)了預(yù)售資金的監(jiān)管，從各個(gè)環(huán)節(jié)把開(kāi)發(fā)商融資的渠道堵上，迫使開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)賣(mài)房子才能進(jìn)行資金的回籠。那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)開(kāi)始重視銷(xiāo)售，這個(gè)時(shí)候賣(mài)房市場(chǎng)會(huì)變成買(mǎi)房市場(chǎng)。
